REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar

Asunto Principal: FP02-V-2006-001436


ANTECEDENTES

El día 06 de diciembre de 2006 fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), escrito contentivo de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por ANTONIO RAFAEL CODALLO, representado por el abogado JORGE GUTIERREZ INATTI contra GILBERTO ANTONIO RODRIGUEZ TORRES, representado por la abogada FAVIOLA CABRERA HERNANDEZ, en su carácter de defensor judicial, todos debidamente identificados en autos.

Alega la parte actora en su escrito:

Que su representado Antonio Rafael Codallo con el carácter de arrendador cedió en arrendamiento con opción a compra a Gilberto Antonio Rodríguez Torres, el inmueble de su propiedad identificado con el N° 44, ubicado en la Manzana 8, de la Urbanización Los Próceres de Ciudad Bolívar.

Que el mencionado contrato fue estipulado por un término de duración de seis (6) meses fijos, plazo contado a partir del día 15 de mayo de 2006, plazo improrrogable que venció el día 15 de noviembre de 2006, contrato donde el arrendador se obligó a vender a el arrendatario y éste a comprar dentro del término de duración del contrato, es decir, de seis (06) meses el inmueble en cuestión.

Que durante la vigencia del contrato, el arrendatario ha incumplido con la obligación de pagar el precio del inmueble estipulado en el contrato en su particular tercero de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00), que solamente pagó los cánones de arrendamiento, y no el precio convenido como valor del inmueble mencionado, incumpliendo de esta forma con el contrato.

Que demanda al ciudadano Gilberto Antonio Rodríguez Flores para que con su carácter de arrendatario y optante para adquirir la propiedad del identificado inmueble convenga en lo siguiente: Primero: para que convenga en la ejecución y cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción a compra, y el subsiguiente pago del precio convenido en la suma de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00), o en su defecto convenga en el desalojo del bien que ocupa en arrendamiento; y de no ser así , sea compelido por el Tribunal al desalojo del inmueble que ocupa con el carácter de arrendatario con opción a compra. Segundo: En pagar los daños y perjuicios que origina el incumplimiento por parte de Gilberto Antonio Rodríguez Torres. Tercero: En pagar las costas y costos del proceso.

El día 08 de diciembre de 2006 fue admitida la demanda, se ordenó emplazar al demandado para que compareciera a segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para que diera contestación a la demanda.

El día 28 de marzo de 2007 el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana Faviola Cabrera Hernández, en su carácter de defensor del demandado.

El día 30 de marzo de 2007 la ciudadana Faviola Cabrera Hernández en su carácter de defensor judicial del demandado procedió a contestar la demanda de la siguiente manera:

Que rechaza y contradice a todo evento la demanda que ha sido intentada en contra de su defendido.

Llegado el momento para promover pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes.

ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el expediente FP02-V-2006-001436 el Tribunal pasa a decidir con fundamento en las consideraciones siguientes:

La parte actora ha acumulado dos pretensiones en su libelo. La pretensión principal se contrae a que el demandado cumpla con los términos de un contrato de arrendamiento con opción a compra, pagándole precio pactado como precio del inmueble, que es la cantidad de setenta millones de bolívares. La pretensión subsidiaria es que de ser desestimada la acción de cumplimiento se desaloje al demandado por no haber cumplido con sus obligaciones legales y contractuales.

En la contestación, la defensora judicial negó los hechos que sirven de base a la demanda. Si bien es cierto que dicha auxiliar de justicia no cumplió estrictamente con los deberes inherentes a su cargo, tal cual se desprende de la doctrina sentada por la Sala Constitucional en la sentencia N° 33 del 26 de enero de 2004 este sentenciador considera que concurren en el presente caso circunstancias que permiten resolver el fondo del litigio sin grave perjuicio para el demandado, en virtud de lo cual en aras de preservar la vigencia del precepto constitucional que preconiza que la justicia debe administrarse sin dilaciones indebidos y sin formalismos ni reposiciones inútiles, el sentenciador entrará a conocer el fondo de la controversia.

En cuanto a la demanda por cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción a compra, se observa:

La cláusula tercera del contrato es del siguiente tenor:

“El término de duración del presente contrato será de seis (6) meses fijos, plazo que comenzará contarse a partir del día quince (15) de mayo de 2006, y finalizará su término de duración el día quince (15) de noviembre de 2006, en consecuencia “EL ARRENADATARIO” se obliga a ejercer su derecho a comprar el inmueble propiedad de “EL ARRENDADOR” y éste a vender el inmueble hasta el día 15 de noviembre de 2.006. El precio del inmueble objeto de este contrato es de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70.000.000,00), o en su defecto a entregar el inmueble cedido en arrendamiento en la fecha de su terminación totalmente desocupado sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna.”

La estipulación convencional que se ha copiado denota claramente que lo convenido por las partes fue un arrendamiento con una promesa unilateral de venta por cuanto en el plazo previsto el propietario se obligaba a vender el inmueble allí descrito. En otras palabras, la intención de las partes fue comprometerse a celebrar en el futuro una venta fijando una fecha cierta como límite para acordarse sobre la enajenación (hasta el 15 de noviembre de 2006), siempre que el demandado manifestará su voluntad de comprar.

No puede interpretarse dicho contrato como una venta perfecta ya que la intención de las partes fue clara: ceder el uso y goce del inmueble mediante un arrendamiento y durante el plazo de vigencia del mismo si el demandado ejercía la opción pagando el precio se perfeccionaría la venta.

Es obvio, por lo menos para este juzgador, que pasada la fecha límite sin que el arrendatario ejerciera su opción de compra, el propietario queda libre para ofrecer el inmueble a otra persona. ¿Puede ser obligado el demandado a comprar el inmueble mediante la invocación de la acción por cumplimiento que prevé el artículo 1167 del Código Civil?. La respuesta a esta interrogante presenta no pocas dificultades.

En oportunidades las partes celebran contratos que califican de opción de compra u opción de compraventa en los cuales se acuerdan sobre el bien que es objeto del contrato y el precio; el optante se obliga a entregar una cantidad, la cual se imputa al precio de venta; el vendedor, por su parte, se obliga a entregar el bien, fijándose un plazo para que estas obligaciones se cumplan. Estamos aquí ante una verdadera venta en la que cada parte puede exigir a la otra que cumpla con su respectiva obligación.
En otros casos, estamos ante verdaderas promesas cuyo cumplimiento es exigible por vía judicial si el promitente incurre en mora. Se trata, por ejemplo, de quien promete comprar un inmueble en un plazo determinado. En esta hipótesis, llegada la fecha acordada el propietario puede incoar demanda para que se condene al promitente a cumplir con su obligación de comprar el bien, pagando su precio.

En otras hipótesis, no existe un “prometo comprar” o “prometo vender” que pueda ser objeto de una demanda judicial de cumplimiento. Son estipulaciones que sirven al propietario para conceder un derecho de preferencia a otra persona en el supuesto de que en un plazo dado decida vender.

En el caso subexamine lo que hubo fue un arrendamiento durante cuya vigencia el arrendatario no se comprometió a comprar ya que en el texto del contrato no existe mención alguna de que el demandado haya prometido unívocamente comprar el inmueble. Lo que sí aparece es una obligación suya de ejercer la opción hasta el 15 de mayo de 2006, so pena de verse obligado a desocupar el inmueble.

En criterio del juzgador el contrato aquí descrito contiene en rigor en su cláusula tercera una promesa de venta ya que es el propietario quien estaba obligado a vender el inmueble arrendado, debiendo esperar hasta el 15 de mayo de 2006 para ver si su arrendatario quería comprar; si éste decidía ejercer la opción, pagando el precio, no quedaba al propietario otro camino que hacer la tradición transfiriendo la propiedad.

La promesa unilateral de venta se define como el contrato en virtud del cual una persona se obliga a venderle a otra –quien no se obliga a comprarle- (v. Contratos y Garantías, José Luis Aguilar Gorrondona).

Está claro que si el propietario vendía a otra persona durante el plazo pactado en el documento producido junto con el libelo o si se negaba a recibir el precio y hacer la tradición, el arrendatario podía conminarlo a cumplir judicialmente. Del lado opuesto, si el arrendatario no ejercía la opción, su contraparte no podía pretender el cumplimiento, pues, como ya se dijo, el arrendatario no se obligó a comprar, sino que tenía la opción de hacerlo o no, sin más límites que la fecha prefijada en el contrato luego de la cual su obligación era entregar el inmueble.

Consecuencia de lo expuesto, es que la pretensión de cumplimiento examinada no puede prosperar. Así se decide.

En cuanto a la pretensión de desalojo, el Tribunal observa:

Cuando el arrendamiento ha sido pactado a término fijo no procede el desalojo, sino la resolución del contrato o bien la acción de cumplimiento, según lo que pretenda el demandante. La acción de desalojo procede respecto de los arrendamientos, verbales o por escrito, a tiempo indeterminado.

En el caso de autos, el arrendamiento fue pactado con una vigencia de seis meses, hasta el 15 de noviembre de 2006. Llegada esa fecha sin que las partes acordaran su prórroga, operaba la prórroga legal, la cual conforme con lo pautado por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal (a) es de seis meses, lo que lleva a concluir forzosamente que para la fecha en que se admitió la demanda –diciembre de 2006- corría la prórroga legal y sólo podían admitirse demandas por resolución del contrato (no por desalojo) siempre que el arrendatario incumpliera las obligaciones a su cargo, pero como la opción de compra es sólo eso una opción, no una promesa de compra, se entiende que el arrendatario era libre de ejercerla o no, resultando que al no manifestar su voluntad de comprar el inmueble la única consecuencia que emana de su omisión es que perderá irremisiblemente ese derecho preferente que se le había otorgado y deberá entregar el inmueble al propietario, claro está respetando éste la prórroga legal que es de orden público y por tal motivo irrenunciable.

En sintonía con lo expuesto, es criterio de este sentenciador que la pretensión subsidiaria de desalojo tampoco puede proceder en derecho y así se decide.

DECISIÓN

En merito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por ANTONIO RAFAEL CODALLO contra GILBERTO ANTONIO RODRIGUEZ TORRES.

Se condena en costas al demandante de autos.

Notifiquese a las partes la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión para el archivo del tribunal.

Dada, firmada y sellada en la sala de audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los ocho (08) días del mes de mayo del año dos mil siete. Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Manuel A. Cortéz.-
La Secretaria,

Ab. Soraya Charboné.-

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.).-
La Secretaria,

Ab. Soraya Charboné.-
MAC/SCh/editsira.-
Resolución N° PJ0192007000443.